2010年08月21日01:31　 来源：华夏时报

　　中国房地产业协会（下称中房协）,一个高调却又神秘的行业协会,在近十年中国房地产市场的震荡起伏中,逐渐从当初的默默无闻变成了舆论焦点。
　　近日,一条“中房协建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策”的消息,在房地产新政执行整整4个月后,又一次打破了市场的宁静。这个有着官方背景,汇聚远洋、万科(000002,股吧)等知名房企的行业协会,在目前房地产市场充斥着胶着与敏感神经的状况下,它的声音带来的政策猜测,再次挑动市场的神经。而在近几年的政策变动中,中房协在其中扮演的角色引人猜测。
　　七年政策起伏捧红一协会
　　自中房协成立后,中国的房地产业在国家全面推进住房市场化改革后开始得到前所未有的发展,但事实上,在成立后的近20年时间里,这个协会并不为外界所熟知。
　　而让这个协会真正“大放异彩”的事件始于2003年6月。当时央行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（下称121号文件”）,开发商的银根被收紧,这在当时也被业内普遍认为是中央政府对房地产态度转变的开始。
　　也就是从这个时候起,中房协这个组织开始频繁出现于人们的视线中。
　　北京的房地产开发商郑先生向记者回忆,当时在中房协组织的多次研讨会和论坛里,关于信贷是否收紧的话题始终是热点,中房协也首次发出了“与中央并不一致的意见”。
　　在当年的地产业大震荡期间,开发商团体与中房协做出多项努力的过程早已被淹没,但结果却让业内印象深刻。
　　就在当年的新政不满三个月的8月31日,中央再度出台《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,引发地产商集体兴奋。当时业内纷纷认为,国务院此次发文,是针对开发商们的一系列过于悲观的论调,国务院发文明确国家的指导思路,仍然是鼓励地产市场大力发展;二是央行的“121号文件”给一部分开发商带来资金供应上的压力,国务院发文将是一个利好信号,会给地产市场的健康发展带来好的影响。
　　对此,清华大学社会学系教授孙立平曾向媒体感慨:“在改革开放以来的20多年中,一个利益集团能够影响甚至改变政府的一项重要政策,这还是第一次。”
　　中房协似乎一夜成名。“此后,中房协的声音渐渐多了起来。”郑先生回忆,2004年后,随着商品房市场的逐渐崛起,中房协也一改此前“闷头调研”的形象,开始频频亮相各大论坛和房地产项目开盘仪式。
　　而在最近三年的政策起伏中,中房协越发成为不可忽视的一个角色。2007年,当一线城市商品房价格直线上涨,市场传出政府将加强宏观调控的声音时,中房协更是发表了一份《2007年上半年中国房地产市场研究报告》,呼吁“市场的问题市场解决,行政干预适得其反”。而2008年底中房协上书倡导政府“救市”,也确实收到了效果:全国性的房地产救市政策以及地方政府救市行为纷纷上演,带来了2009年下半年开始的新一轮房价狂涨。
　　也许就是因为这个背景,业内“指责”中房协“代表开发商利益”的声音越发强烈,也使得本次中房协再次“上书”事件,引发了业内关于政策和市场调整信号的猜测。
　　中房协与知名房企的关系
　　这个活跃的协会的工作范畴,也离不开政府与开发商的圈子。
　　“如果执行得力,中房协应当承担的角色是从开发商那里获取最新市场信息,再经过实际的调研,最后汇总给住建部以支持政策决策。当然,作为行业的代表,中房协也应当提出一些开发商对当前及未来市场走向的意见。”见证中房协组建的一位原建设部工作人员这样告诉《华夏时报》记者。
　　中房协的成立要追溯到上世纪80年代。1985年9月,也就是国家住房体制改革刚刚完成试点的同一年,中国房地产业协会在北京悄然挂牌。
　　按照组建的设想,中房协的主要工作其实是围绕行业重点、市场热点问题开展政策调研和专题研究,组织各类经验交流和研讨,定期发布行业信息,并向政府提出关于行业发展的政策和立法建议。当然,及时反映开发商要求,维护开发商合法权益也是中房协的一项工作内容。
　　由于其业务主管部门是住房和城乡建设部,这层官方背景使得中房协相对于其他地产组织来说,更能敏感地捕捉到政策变化的风向,并且,能够在行业震荡时期积极向中央部门上书谏言。
　　除了这层背景的光环外,中房协在房地产行业中不容小觑的分量从它的会员名单中便可管窥。它的会员单位不仅包括远洋、万科、保利、中海等知名房企,还包括了北京市国土局等政府相关部门,涵盖了从房地产开发经营、市场交易、投融资到法律咨询、修建装饰、企事业单位等产业链各个环节。
　　中房协成立后,其最高权力机构是会员代表大会,每四年召开一次,选举产生理事会和会长、副会长。历届会长大多是退居二线的政府官员,副会长中也都不乏类似于远洋地产董事长李明、万科总裁郁亮、恒大地产董事局主席许家印等地产大佬。
　　北京一位中房协会员开发商告诉记者,尽管协会的一些高层是退居二线的政府官员,但他们的观点在行业内还是“很有分量”,因此很容易影响舆论。
每年上千万会费
　　在此轮房地产市场调控行至最微妙时刻,中房协发出的“暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策”的声音,虽经过该协会多次解释,但仍引发公众关于其“究竟代表谁的利益”的质疑。
　　“虽然隶属于住房和城乡建设部,但中房协确实也是中国房地产业的一个自治组织,反映开发商的意见和建议,也是中房协的工作之一。”一位业内人士表示。
　　记者在中房协网站上的“会费缴纳标准与办法”中看到,作为全国性行业非营利性社会组织,中房协经费来源主要依靠会员缴纳的会费。会费标准为:副会长单位每年缴纳会费10万元,常务理事单位每年缴纳会费2万元,理事单位每年缴纳会费1万元,其它会员单位每年缴纳会费3000元,此外个人会员每年缴纳会费1000元。同时,中房协规定,理事单位、常务理事单位属于行政机关、地方协会的,可按上述标准减半缴纳。
　　而截至目前,据《华夏时报》记者统计,中房协拥有会员单位2469家。其中设置18个副会长、145个常务理事会员、254个理事会员。根据各会员类别应缴纳的年费标准粗略计算,中房协每年所收会费逾千万元。
　　不仅如此,上述北京中房协会员开发商向记者透露,每年中房协主办的各类展会、“广厦奖”评选,会员单位都要“积极参与”,其中很多活动还需要企业缴纳“活动经费”。
　　在这种情况下,中房协反映开发商的意见和建议,也是其工作的一部分。随着近几年,一线城市房价一路攀升,加之开发商囤地、捂盘等事件屡屡曝光,购房者逐渐对开发商产生不满情绪。在这当口,中房协跳出来替开发商说话,被疑成了开发商的代言人。
　　 尽管如此,因为政府部门并没有明确赋予中房协在房地产企业中的绝对领导地位,在大多数开发商眼中,中房协无法代表全行业的利益。
　　延伸
　　国内3万家行业协会中,近九成有官方背景 中房协的“同行”们
　　周旋在企业与政府之间,与中房协相似的行业协会在近几年发展迅速。仅房地产行业的各种协会、商会、联盟等非政府社会团体全国就有上百个。而同样隶属于部委机关的其他行业协会更是数不胜数。然而,这些举手投足间总透着点“官方荣耀”的行业协会却总是落入两难,不是被企业会员们视为“二政府”,就是被各方看做是企业的“小媳妇”,替企业说话。
　　地产催生协会繁荣
　　近年来,决策层在房地产市场的政策显得颇为纠结:频繁上演的调控、“救市”、再调控……这让各方力量对房地产行业的发展趋势有着颇多猜想,而这个宏观背景也催生了一批行业组织的繁荣。
　　“这无疑为各房地产行业协会、学会、商会、联盟搭建了可以施展的舞台。”中国房地产学会一位副会长告诉记者,“仅最近三年,新成立的与房地产行业相关的大型社团组织就接近10个。而每年在各地举办的房地产座谈、研讨、论坛、评奖都有几百场。这既是行业交流的需要,无疑也不乏商机。”
　　据《华夏时报》记者统计,目前全国性的房地产行业组织除了中房协外,它的“同行”还包括全国工商联房地产商会、中国住宅产业集团联盟、中国房地产学会、中国商业地产联盟等等协会组织。这其中大概分为三类,有的属于政府部门下设机构,有的属于学术研究机构,也有自发成立的社团组织。
　　尽管背景不尽相同,但这些行业社团的组织方式却如出一辙。基本上是邀请与房地产开发经营投资相关的企事业单位成为理事单位、会员单位。主要工作是围绕行业重点、市场热点问题开展政策调研和专题研究,组织各类经验交流和研讨,定期发布行业信息。
　　而作为这些非营利性的社团组织,会员会费和举办活动的经费,是他们维持自身运转的收入来源。北京一位中型房地产开发商告诉记者,企业在几个全国性的房地产组织中都是会员单位,每年仅向各个协会缴付的会费就有几十万元,参加展会、评奖等活动还需要另外交“活动经费”。
　　政府背景很重要
　　像中房协这样的行业协会并非只有房地产行业才有。
　　据清华大学非营利组织研究所的调查,目前国内共有行业协会3万多家,专职从业人员达到十几万人。而全国性的大型行业协会大多与政府部门有着千丝万缕的联系,这无疑也成为政府、企业都愿意对行业协会“买账”的主要原因。
　　另一方面,这些中房协的“同行”们,大部分都与它一样有着相似的光环。数据显示,目前官方背景的行业协会占了行业协会总数的近90％。
　　从上世纪90年代以来,国家对政府机构和政府职能进行改革,一些部委撤销并组建行业总会;还有一部分政府部门进行职能转变,将部分权力下放,一些政府人员也分流到行业协会任职。而这些自上而下形成的行业协会就是所谓“官办”或者说是“体制内”协会。
　　如银监会下设的中国银行(601988,股吧)业协会,证监会下设的中国证券业协会、工信部的中国钢铁业协会、中国通信工业协会、农业部的中国粮食业协会等等。
　　上述中国房地产学会副会长告诉记者,行业协会是为会员服务的互益型民间组织,如果作用充分发挥可以成为政府与企业间信息互通的纽带,这无疑是政府和企业都需要的。问题的关键在于如何正确地规范和引导,一方面业务主管部门要下放权力,给予支持;另一方面也要规范其经济行为,避免其成为某一利益集团的代言人。
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