非常高兴有机会到博鳌21世纪房地产论坛给大家讨论房地产的问题。看到上面这个题目，大家就知道我要说什么意思了。很抱歉，在这个盛宴当中，突然天上掉下了一堆鸟粪。这个悲观的观点我要把提出来。会议的主办者为什么要把我放在这个位置上？因为我的观点非常的悲观。
(博讯 boxun.com)
我们来看一下：我虽然知道诸位充满了自负、自信、骄傲、狂妄，但是，我不得不告诉大家，中国经济的好日子看起来已经到头了。我们只需要看一下宏观经济的层面，你想不悲观恐怕都是难事：第一个，关于目前全球经济我就不去谈了。不过，我可以负责任地告诉诸位，世界上唯一值得信任的国家就是美国，所有货币中唯一值得信任也就是美元。未来也许会有其他的国家及其货币值得信赖，譬如说澳元、加元也会显得比较重要，但到目前为止，在全球货币竞争中只有美元胜出。因为在次贷危机之后，世界上只有的美国经济复苏步伐才是最为稳健的。
看看我们中国国内的情况：2009年四个季度的增长分别是6、8、9、10，全年增长8.7%。今年四个季度最好的一个季度已经过去，包括房地产行业，包括宏观经济，最好的季度就是我们的第一季度，接下来的二、三、四季度3个季度，如果宏观调控没有明显的放松，宏观经济将逐步滑坡。我们对通货膨胀的担心将逐步缓解，这是我们对经济宏观调控的看法，也就是全年经济增长大约就是9.3-9.4%，比先前预估要低的多。对于房地产市场行业的看法，如果在目前的情况下没有继续加码加料，那么有可能在国庆前后，商品房新房的销售会温和的转暖，但是，我们看到的是十年后的未来。所以，我们如果看过去十年跟将来十年，房地产行业目前已经处于巅峰，在未来的相当长的时间内，它将盛极而衰。不仅如此，包括中国经济，中国的人民币汇率，中国的社会稳定等多方面我们都将面临严峻的挑战。
而我并不确信，中国政府能够应对这些挑战。首先，我还是看一下对中国经济中长期的发展趋势，看一下为我什么有这么多悲观的理由。
第一点，就是看中国经济增长本身。房地产行业在未来的中国经济层面，似乎永远都是依托经济增长而增长的。目前，世界上非常普遍的看法是，中国经济在未来会依然延续它的奇迹。因为在过去三十年，它确实就是一个奇迹，所以，人们预期到2015年，中国的人均GDP会超过五千美元，到2020年我们将超过一万美元，到2025或2030年中国可能超越美国成为世界上最大的经济体。然而，对中国所面临的巨大挑战，大家却语焉不详。在此期间，中国会肯定会面临挑战！至于这些挑战的内容，我看大家确实是普遍地以一种大愚如智的心态去面它。下面，我们还是用数据来说话。
目前，中国的经济规模大概是5万亿美元。这也就是说，当今中国是以20%的地球人口，耗用了全球30%的资源，才提供了全球10%的商品和服务。这意味着什么呢？它意味着全球的资源越向中国汇集，全球的经济增长质量就越糟糕。因为在当今世界所有经济大国中，只有中国的经济增长质量是最差的。比如，全球目前每年消耗大约110亿吨标准煤，其中，中国消耗了其中的大约36亿吨，而钢材的消耗，中国目前是年产钢材5亿吨，日本和美国分别是多少呢？日本每年仅生产五千万吨，美国才生产六千万吨。一个惊人的数据是，目前全球开采的铁矿石，大概有85%被中国消耗掉了，化肥全球总产量1.65亿吨，中国居然每年消耗掉了六千多万吨。这也就是说，中国以全球约7%的耕地，却消耗乐全球35%的化肥。
如果中国的经济领域依然维持目前这样的增长模式和在既有的速度与轨道上这样照样运行，那么，在2020年前后，当中国经济规模如那些乐观的学者所预计的那样，真的达到了14万亿美元左右的时候，一个合乎逻辑的结论就是：届时，全球将把70-75%的自然资源都拱手交给中国人来消耗掉！请问诸位，那些西方发达国家或比较大的发展中国家会允许吗？
因此，我认为中国必须要做出改变。历史给中国所留下的作出改变的时间，也就在未来的10年之内。撇开其他领域的事情不论，我们中国人仅仅在经济领域里，就必须做到以占世界总量约18%的人口，去耗用全球36%的资源，来提供全球18%的商品和服务。也就是意味着，我们中国人的全要素生产水平，在目前的水平上必须要至少通过改善而提高一倍！我们能做到吗？我以为，这是非常困难的。
第二，关于货币，刚刚金博士介绍了，由于货币现象所引起的房地产的运动，最后的房价，其实也是一个货币的现象。那么为什么两者出现了这么截然不同的判断？那是因为，金博士认为中国发钞的速度是就可以持续的。而我却坚决不认为中国的发钞速度是可以不受制约地如此延续下去。
目前，中国和美国相比，中国的实体经济的规模大约相当于美国的1/3。在这样的经济规模之下，人民币会比美元更可靠吗？我们可以看一下中国人民银行和美国联邦储备体系比较的关系：目前广义货币在中国是66万亿人民币，相当于10万亿美元，美联储公布的数字却仅仅只有9.8万亿美元。
中国处于流通中的现金，一季度大概是4万亿，现在微浮得有点收缩，大概是3.8万亿，而美国流通中的现金才9千零一十三亿美元。中国人民银行的总负债是24万亿人民币，而美联储总负债才2.3万亿美元；中国人民银行自有资金是221亿人民币，美联储自有资金却达440亿美元；中国人民银行拥有600吨黄金，而美联储却拥有8000多吨黄金。在比较了上述数字之后，你觉得中国仅仅以1/3的实体经济，目前发钞的总的规模折合成美元就和美国接近，还会认为中国的这种发钞速度是能够延续的吗？如果能延续，我们再来来看一下到2020年左右，中国人民银行的总负债规模将超过100万亿，也就是将超过GDP的100%。
所以，我坚持认为，没有任何的理由可以认为，中国这种超量的货币发行能够继续下去。中国的货币政策必须作出调整，否则，人民币对外升值，对内贬值的态势，就必然导致中国在汇率方面遇到国际收支方面和外汇储备方面的重大挑战。的确，我们已经习惯了在金融抑制的角度下靠廉价的货币政策来推动经济增长的传统方式。但是，未来不能了。如果真的要坚持这样做，最多不会超过十年。
第三，说说城市化。有很多人说中国的农村有广袤的人口，在城市就有非常多的新增人口将要出现就业及其顺带而来的消费。从城市化和人口两个因素结合起来介绍，目前关于中国的人口问题，却有多种不同的版本。一种版本认为，2020年中国会出现人口的巅峰，其他的版本是2030、2033、2050年。有一种最悲观的估计认为，中国人口的峰值将不超过14亿人；最乐观的估计认为，中国人口的峰值会超过16.5人。目前的官方数字是，大概到2033年人口会达到14.5-14.6亿。请问最有才华的中国人口学家，中国未来的人口增长会怎样？有没有一个靠谱点的数据？中国究竟到2020年达到人口的巅峰，还是会在2050年达到？未来中国的峰值人口，到底是14亿还是16亿？这些个问题，恐怕神仙也答不出来。敢夸口回答这些问题的家伙，肯定都是骗子。至于说到中国的城市化率，也是如人口问题一样大同小异，官方的数字是48%，我们一般研究者认为是43%，但是国外的学者认却为中国的城市化率已经高达70%乐。虽然我认为这最后一种研究得出的数据有些夸大其辞，但是不管怎样，也许我们早就高估了从农村向城市可以转移的人口规模，也高估了这些从农村向城市转移的人口对商品房的承受能力。事实上，即使从人口转移所带来的城市化角度来看，也并不支持房地产行业能产生像过去十年一样的辉煌。我们只要再看一下房地产行业在过去十年所经历的伟大历史时刻：1998年我们才有商品房的清晰概念，到2007年房地产行业达到了同比增速最快，土地储备增速也在2007年达到巅峰的10亿平方米土地储备，2009年有可能商品房和二手房销售也达到巅峰，大概是7.5万亿人民币左右，即使在未来的两年之内，在建面积也有可能达到巅峰，也就是不超过30亿平方米。
因此，我们可以总结一下：在过去的十年中，中国经济每向前走一步，中国的投资就走两步，中国的房地产则走三步。考虑到目前中国的经济增长在未来十年就将面临重大的挑战而难以持续，考虑到中国的货币化进程，其发钞的速度极其再如此泛滥下去而难以持续，考虑到人口的增长具有巨大的不确定性，以及城市化进程、中央及地方政府的财权实权的关系也完全就没有改革的意愿，当我们看到，一个领导着13人口的政府，其兴奋点和关注点却只落在未来几个月的经济数据变化上，却根本就不关心十年或几十年中长期发展战略的时候，这个政府是不是一个真要命的政府？
综上所述，我不认为中国的房地产业在未来的十年还能够获得长足的明显发展，其巅峰亦已经过去。要评论中国经济未来的十年，我的结论是：在年内国庆节候可能会温和复苏。若仅仅就房地产价格而言，大的都市圈，如金博士所讲可能有比较大的空间，但是作为一个行业，未来2-5年也可能会平稳增长，未来5-10年则中性或趋悲观，至于说到对于中国经济及其中国房地产业乃至中国政府的治理能力长达十年以上的观点，我都持绝对悲观的态度。谢谢大家！
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