解决城市住房矛盾的制度分析

王春云

住房关系到每一个人的切身利益和生活质量，房小或没房的现状令许多城市低收入者很不满意．我国许多城市的房价收入比达到10:1以上，高于发达国家2-3倍．面对日益走高的房价广大城市低收入者只能望房兴叹，不能安居，何谈乐业．生存压力导致的焦虑成了市民的普遍心病．据调查，城市居民的生活满意度与快乐感远远低于农村．一方面，城市低收入者买不起房；另一方面，又有许多高收入者广置豪宅别墅(如北京的紫玉山庄)竞显奢华，或投资房产以期生利．贫富分化加大，仇富心理凸现，土地资源滥用(庐山私人别墅)，如何解决这一涉及国计民生有关社会和谐公正的问题已然不容回避．仔细想来，城市住房问题突出，多数低收入者买不起房，不仅仅受房价偏高因素影响，更主要的是和政策法律价值取向有关．

众所周知，住房一般都建在地面之上，房产与地产不可分离．土地作为一种稀缺商品数量有限且不可再生．为了更好地保护利用好有限的土地资源，国家通过立法规定土地为公有，不允许任意占有处分土地．土地公有意味着每一个公民都拥有一份生存所必须的土地的权利；人多地少的社会主义初级阶段的国情又决定了不能以贫富作为分配住房的唯一条件，否则，富者田连千亩，贫者无立锥之地的不公现象必然出现．土地资源得不到合理利用，有违社会主义的基本国策．笔者认为，住房权应当是一项基本人权，是生存权的基本组成部分．住房问题是一个涉及人权社会公正土地资源利用的大问题，应当值得高度重视．每个人都不能因贫穷无住房，同时也不能因富有而不受限制地占有住房．这就如同空气，水等资源一样，是人之生存所必须，任何人都不能因其富有而多占甚至垄断，也不能因其贫穷而被剥夺．住房不是普通商品，事关民众生计与社会和谐稳定,应通过制定政策与法律进行规范和限制．其立法宗旨应兼顾人权保护社会公正经济效率与土地资源的合理利用．

笔者建议,通过出台相关政策与法律作如下基本规定：

其一：购房的基本政策是一人一房,严格限制购房的数量.

在我国农村地区，村民住房的基本政策是每一成年村民可申请一块宅基地建房，并严格限制宅基地面积，出租或转让后无权再申请宅基地建房．制定农村住房政策法律的出发点是基于合理利用和保护农村土地，不难发现其中也有体现社会公平之意．因此，在相对贫困的我国广大农村住房难问题并不是十分突出．相反，相对发达富裕的城市却是住房矛盾日益紧张．这不能不让我们对城市现有的房产政策立法进行反思．在城市中尤其是在大中城市，一方面多数低收入市民房小或无房，购房愿望强烈却无力购买；另一方面少数高收入者不仅拥有多处房产并能通过房屋出租从低收入者处收取租金获利．城市购房数量不受限制的现状有使贫富分化加剧的趋势，并进一步导致社会分配的不公．这显然是与建设社会主义和谐社会相背离的．南亚国家新加坡同样人多地少，为了保证人人有住房，规定一人只能购买一套住宅，这一点值得我们借鉴．我国的农村住房政策也同样值得城市借鉴．＂一人一房＂有利于实现社会公平． 其二：规范建房面积，实行住房标准等级制管理，规定最低最高限额．

人多地少，土地公有的现实国情决定了住房面积必须受到限制．一方面新建住宅要符合人民生活质量不断提高的需要，有一定的舒适度，生活空间不能过于狭小，需要设立一个最低面积标准；另一方面，基于土地资源的公有性和稀缺性，也不能满足个人在居住面积上的奢靡要求，用一个最高面积标准来进行限制，通过立法在保障生活质量与杜绝奢侈浪费之间进行平衡．在法国，部长级公务员只能享受政府提供的80平米的住房，而我国目前的大户型商品房建设几乎不受限制显然与国情不符．住房面积分级制既有利于满足广大无房或房小市民的住房要求，实现人心稳定，社会稳定，又有利于满足高收入者适当的享受的需要，一定程度地刺激和满足其创造财富的积极性，做到各阶层兼顾，利于社会和谐，实现社会的公正与效率． 其三：征收住宅税（或房产税），设定最低起征点面积，按面积分级征收．

土地资源是有限的，同时又是公有的．为了有效地保护和利用土地资源，满足社会各阶层在住房方面的合理需要，通过征收住宅税这一经济杠杆是可以进行有效调控的．根据住房面积等级标准，规定一个住宅税起征点面积．低于此面积的不征税，甚至由政府进行房屋补贴．这样有利于照顾低收入者；高于此面积的则可以累进征税，以此进行宏观调控，缩小贫富分，遏制不合理的住房高消费，净化社会风气．这样还有利于使大量的住房建设资金转移到其他投资领域，促进其他行业的建设，利于国民经济的协调发展，控制房产领域的过热投资． 总之，住房问题事关国计民生，人权保障，社会正义，经济发展和土地资源的保护与利用，涉及到方方面面的利益协调．建设社会主义和谐社会要求我们出台政策与制定法律一定要从国情出发,考虑中国特色．只有如此，在解决市民住房难的问题时，才能抓住问题的本质与关键，借助多米诺骨牌效应，通过主要问题的解决，顺利地解决一系列相关问题．

王春云,山东政法学院法律四系,法学讲师

邮编:250014